Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2017 года

Цены на основную массу квартир ползут вниз

Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Май 17 К апр 17
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 2 943 пункт. -0,2%
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) -0,1 %/мес. -1,1%
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) 3,3 б.деп. -0,1 б.д.
Для рынка вторичного жилья московского региона весенний деловой сезон прошел впустую. Средний уровень цен на квартиры топчется на месте уже несколько месяцев, как в рублевом, так и в долларовом выражении. Причем в мае выход в ноль рынку обеспечили «экзотические» сегменты, а цены на основную массу типовых квартир продолжают ползти вниз.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за май средняя стоимость столичного квадратного метра в рублях вообще не изменилась и продолжает оставаться в диапазоне 167-168 тыс. рублей. Долларовый индекс цен снизился на 0,2% по сравнению с апрельским показателем и по-прежнему не дотягивает до «круглой» отметки в 000 за квадратный метр.

Несмотря на отсутствие отрицательной динамики в целом по рынку, ситуация остается негативной, так как в мае рынок дотянул до нуля лишь благодаря пятиэтажкам и монолит-кирпичу. Рост цен в двух «крайних» сегментах – самом дорогом и самом дешевом – компенсировал удешевление квартир в типовых панельных домах, на которые приходится значительная доля предложения на рынке.

Динамика цен в разрезе комнатности подтверждает перекос в сторону «экзотики»: в плюсе в мае оказались только многокомнатные квартиры, которых нет почти нигде, кроме дорогих монолитно-кирпичных домов и престижных сталинок. Цены на «однушки» замерли на месте, а наиболее ходовые типы квартир - «двушки» и «трешки» - ушли в минус.

При этом необходимо отметить, что подорожание пятиэтажек и монолитно-кирпичных домов отражает скорее мечты владельцев такой недвижимости, чем реальную ситуацию на рынке. Продавцы квартир в хрущевках пытаются повысить цены на фоне анонсированной московскими властями программы реновации, но на практике такое жилье не пользуется спросом. Надежды владельцев инвестиционной недвижимости, которой много как раз в современных монолитно-кирпичных домах, как обычно, связаны с некоторой стабилизацией макроэкономической картины и укреплением рубля. Впрочем, реализовать свои активы по завышенным ценам в нынешних условиях вряд ли получится. Хороший дисконт сейчас главное условие успешной продажи квартиры на вторичном рынке, и в дорогом сегменте скидки выше, чем в массовом - см. «Сговорчивость продавцов «разморозила» вторичный рынок элитного жилья Москвы», «Квартиры в Москве и Подмосковье: деловой сезон прошел мимо вторичного рынка».

Что касается изменения цен в разрезе географии, то они остаются хаотичными и не демонстрируют какого-либо внятного тренда. Однотипные округа бессистемно разбросаны по всему рейтингу: в лидерах рынка оказались демократичный Северный округ и супердорогой Центральный, а в аутсайдерах – одновременно Юго-Западный и Южный округа. Такая ситуация характерна для периодов «утряски» рынка.

Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Май17 Апр17
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 398 +0,3%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 2 504 -0,8%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 2 730 -1,2%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 740 +0,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 3 339 +0,0%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 3 781 +0,6%

Все панельные и блочные дома 2 544 -0,6%
Все монолитные и кирпичные дома 3 287 +0,3%

Квартиры в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Май17 Апр17
Однокомнатные квартиры 2 785 -0,2%
Двухкомнатные квартиры 2 799 -0,4%
Трехкомнатные квартиры 2 824 -0,7%
Многокомнатные квартиры 3 610 +0,6%

Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Май17 Апр17
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м. 5 169 -0,8%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м. 2 018 -0,4%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 2.56 -0,3%

Весенний сезон не смог оживить вторичный рынок недвижимости – цены на жилье так и не выросли, лишь притормозилось их сползание вниз. Особенно настораживает то, что в мае ценовая динамика была нулевой лишь благодаря «виртуальному» подорожанию крайних сегментов, а стоимость основного объема предложения снизилась. Это значит, что о развороте рынка пока говорить не приходится: майский «ноль» – лишь временная остановка, и летом, в условиях сезонного спада спроса, цены могут возобновить сползание вниз. Поэтому остается актуальным долгосрочный прогноз рынка недвижимости от IRN.RU, согласно которому стоимость жилья в столице еще какое-то время будет корректироваться вниз от завышенного докризисного уровня к нынешним реалиям.

www.irn.ru